[CS 03 – 12/2017] AI CÓ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT?

Nguyễn Thế Kha

Sinh viên K16502C, ĐH Kinh tế – Luật, ĐH Quốc gia TP.HCM.

Khái quát bản án số 23/2017/DS-ST ngày 12/06/2017 của Tòa án Nhân dân thị xã Bình Minh tỉnh Vĩnh Long về tranh chấp quyền sử dụng đất

– Nguyên đơn: Nguyễn Thị T, sinh năm 1920

Địa chỉ cư trú: Số 68/35, khóm 1, phường V, thị xã M, tỉnh Vĩnh Long.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Nguyễn Thị D, sinh năm 1959

Địa chỉ cư trú: Số 70/35, khóm 1, phường V, thị xã M, tỉnh Vĩnh Long. (Theo giấy ủy quyền được chứng thực ngày 04/02/2016)

– Bị đơn: Đỗ Hữu P, sinh năm 1963

Địa chỉ cư trú: Tổ 36, khóm 1, phường V, thị xã M, tỉnh Vĩnh Long.

– Đối tượng tranh chấp: Quyền sử dụng đất một phần thửa số 13 loại đất đô thị – đất trồng cây lâu năm tọa lạc khóm 1, phường V, thị xã M, tỉnh Vĩnh Long.

– Ngày khởi kiện: 26/01/2014

– Nội dung:

Tại đơn khởi kiện, nguyên đơn là bà Nguyễn Thị T và người đại diện Nguyễn Thị D trình bày: phần đất tranh chấp này thuộc thửa 13 trước năm 1975 của ông Nguyễn Văn C (cha chồng nguyên đơn), chứng cứ là chứng thực địa bộ của chế độ cũ, sổ địa bộ cũ 1457. Ông Nguyễn Văn H (anh chồng nguyên đơn) và ông Nguyễn Văn D (em chồng nguyên đơn) thống nhất cho bà T kê khai đăng kí theo chương trình đất 1991 vì bà T được hưởng thừa kế từ chồng là ông Nguyễn Văn G. Bà T kê khai đăng kí thửa 136, diện tích 2.567m2.

Đến Nghị định 60/CP, bà T cắt đất chia cho con cháu, còn lại 512,4m2 thuộc thửa 13. Chương trình đất 1991 bà T làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được chấp nhận, đã nộp lệ phí nhưng vẫn chưa được cấp giấy.

Sau năm 1975, cha của ông Đỗ Hữu P là ông Đỗ Kim C từ dưới bến lên cất nhà ở chỗ nền nã. Bà T thấy không vệ sinh nên cho ông C cất tạm nhà lá để ở trên phần đất trống. Năm 2007, ông P sửa nhà, bỏ căn nhà lá, được Nhà nước cho cất nhà nền gạch tàu, vách lá, mái lợp tole, ngang 3m, dài 6m, hiện vẫn còn. Tổng diện tích khoảng 20m2, bà T không tranh chấp vì nghĩ rằng chỉ cho ở nhờ.

Đo đạc theo chương trình Vlap, bà T và ông P phát sinh tranh chấp, đưa ra hòa giải tại Ủy ban nhân dân thị trấn V, sau đó chuyển lên Ủy ban nhân dân thị xã M giải quyết. Ngày 20/08/2014, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã M ra quyết định công nhận ông P diện tích 108,1m2. Bà T không đồng ý, sau đó khởi kiện vụ án hành chính, Tòa án nhân dân thị xã M đã hủy quyết định của Ủy ban nhân dân thị xã M. Bà T khởi kiện yêu cầu ông P di dời căn nhà trên đất và phần đất đo dạc thực tế 96,6m2.

Bị đơn là ông Đỗ Hữu P trình bày: phần đất tranh chấp trước năm 1975 của bà Lê Ngọc V và ông L. Năm 1990 ông mua nhà đất của bà V và ông L, có làm giấy tờ nhưng đã thất lạc. Từ năm 1990 ông đã đóng thuế nhà đất.Từ khi ông ở từ năm 1990 đến khi sửa chữa nhà bà T không tranh chấp. Ông không biết hai chương trình đo đạc do bản thân bận đi làm ăn nên không kê khai đăng kí. Bà T kê khai đăng kí ông không biết. Đến khi đo đạc theo chương trình Vlap thì bà D ra tranh cản không cho đo đạc, cho nên ông gửi đơn ra Ủy ban nhân dân thị trấn V để giải quyết, sau chuyển lên Ủy ban nhân dân thị xã M.

Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử quyết định chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn và buộc hộ gia đình ông Đỗ Hữu P phải di dời căn nhà, trả lại quyền sử dụng đất với diện tích 96,6m2 thuộc thửa 13, tờ bản đồ số 18, tọa lạc tại khóm 1, phường V, thị xã M, tỉnh Vĩnh Long.

Tại sao tòa án lại có quyết định như vậy?

Vì nguyên đơn yêu cầu bị đơn di dời căn nhà trên đất và phần đất đo đạc thực tế 96,6 m2 nên tòa án cần phải xem xét nguyên đơn có phải là chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật Đất đai hay không. Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 (LĐĐ) thì người sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Do không có bất kì căn cứ nào xác nhận người sử dụng đất theo trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hay nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, nên xét thấy trong trường hợp trên thì nguyên đơn chỉ có thể rơi vào trường hợp người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Theo Khoản 2 Điều này, người sử dụng đất theo quy định là hộ gia đình, cá nhân trong nước nên bà T và gia đình bà T thuộc diện được liệt kê trong Khoản này.

Để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình trong nước thì phải căn cứ theo Khoản 9 Điều 3 LĐĐ như sau: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”. Do đó, để nguyên đơn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nguyên đơn phải thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 99 LĐĐ. Theo điểm a Khoản 1 Điều 99 LĐĐ thì Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp: Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật này. Dựa vào trường hợp của nguyên đơn nên chỉ có thể xét điểm a Khoản 1 Điều 99 LĐĐ.

Vì điểm a này dẫn chiếu đến một trong ba trường hợp quy định tại Điều 100, 101, 102 của Luật này nên xét tiếp ba Điều đó. Điều 102 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất. Bà T và gia đình như đã xác định ở trên thuộc diện hộ gia đình, cá nhân trong nước do đó không thể áp dụng Điều này dành cho tổ chức, cơ sở tôn giáo. Cho nên, chỉ có thể áp dụng theo Điều 100 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Điều 101cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Để xác định xem nguyên đơn có hay không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì xét xem các giấy tờ, bằng chứng mà nguyên đơn hiện có có phù hợp với các loại giấy tờ đã được quy định trong Điều 100 hay không và so sánh với Điều 101 Luật này.

Xét Điều 101 LĐĐ trước thì nguyên đơn chỉ có thể rơi vào trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều này, không có căn cứ nào cho thấy nguyên đơn có thể thuộc Khoản 1 Điều này vì Khoản 1 này yêu cầu nguyên đơn có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Căn cứ theo Khoản 2 Điều 101 LĐĐ thì “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Do đó, để nguyên đơn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nguyên đơn phải đáp ứng 07 điều kiện sau: (1) Đang sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2004, (2) không có giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ, (3) được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, (4) không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, (5) phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm, dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, (6) không vi phạm pháp luật về đất đai và (7) chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất.

Nguyên đơn thỏa điều kiện (1), căn cứ theo Khoản 1 Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có ghi rõ sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại điểm i Khoản 2 Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây: Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ. Mà phần đất tranh chấp thuộc một phần thửa 13 trước năm 1975 của cha chồng bà T, chứng cứ thể hiện của cha chồng bà T là chứng thực địa bộ của chế độ cũ, số địa bộ cũ 1457. Như vậy, thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định của gia đình bà T được bắt đầu từ trước năm 1975. Ngoài ra, theo điều tra của cơ quan xét xử, ông H (anh chồng bà T) bắt đầu đi đăng kí quyền sử dụng đất theo chỉ thị 299/TTg của Chính phủ năm 1980. Từ năm 1991 bà T đã đi kê khai phần đất của gia đình trong đó có phần đất hiện đang tranh chấp với ông P. Vì qua các lần đăng kí chỉ có ông H (anh chồng bà T) và bà T kê khai đăng kí. Ngày 26/05/1997 bà T nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến ngày 30/08/1997 Hội đồng xét duyệt cấp giấy chứng nhận chính thức cho bà T và thời điểm này tranh chấp vẫn chưa phát sinh. Do đó, việc nguyên đơn xin xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về việc bà T là người sử dụng đất ổn định là có thể để đáp ứng điều kiện (3).

Nguyên đơn cũng thỏa điều kiện (2), vì theo điều tra của tòa án, bà T không có bất cứ giấy tờ nào chứng minh cho việc mình có quyền sử dụng đất, thay vào đó bà T chỉ có sự xác nhận của các cơ quan về việc mình có đi kê khai đăng kí quyền sử dụng đất. Vì khi kê khai phần đất mà bà T và ông P đang tranh chấp, lúc đó ông P là người trực tiếp quản lý, sử dụng nhưng ông P lại không tranh chấp. Thêm nữa, theo Công văn số: 359/UBND-NC ngày 26/4/2017 của Ủy ban nhân dân thị xã M (BL 171) thể hiện, hiện nay các phần đất tách ra từ thửa 13 của bà T đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần còn lại của thửa 13 diện tích 512,4m2 do đang tranh chấp với ông P nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nên nguyên đơn có thể thỏa điều kiện (4) – không có tranh chấp, vì nó mang tính linh hoạt, theo thời gian thì tranh chấp có thể kết thúc bằng một xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã.

Nguyên đơn cũng thỏa điều kiện (5), bởi trong bản án có nêu rõ phần đất đang tranh chấp giữa bà T và ông P thuộc một phần thửa 13 có nguồn gốc do gia đình bên chồng bà T để lại, bà kê khai đăng kí qua các lần đo đạc, các lần đo đạc được cho là phù hợp, được Hội đồng cấp quyền sử dụng đất xét duyệt và đã nộp lệ phí để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tương tự, ở điều kiện (6) và (7), bà T không có vi phạm pháp luật về đất đai cũng như không có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất bởi các điều kiện này không được nói đến trong bản án, do đó không có căn cứ để xác định bà T không thỏa mãn điều kiện (6) và (7).

Vì những lý lẽ trên, quyết định của tòa án công nhận nguyên đơn là chủ thể có quyền sử dụng đất là hoàn toàn hợp lý.

Bài học kinh nghiệm

Đất đai luôn là vấn đề vô cùng phức tạp. Một khi phát sinh tranh chấp thì vấn đề này luôn tốn rất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc của các bên tham gia tranh chấp. Ngoài việc phải đóng án phí, các bên còn phải chịu thêm các khoản khác như tiền chi phí khảo sát, đo đạc, chi phí định giá tài sản có liên quan,…Bên cạnh đó, các bên tranh chấp còn phải tốn thời gian để đi xác nhận lại các thông tin, chuẩn bị các loại giấy tờ để chứng minh mình là người có quyền đối với phần đất đang tranh chấp. Một bài học cần được lưu tâm đó chính là trước khi ra quyết định liên quan như chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng về quyền sử dụng đất thì cần phải suy xét thật kĩ lưỡng về nguồn gốc, quy hoạch của mảnh đất đó, để tránh trường hợp nhận chuyển nhượng phần đất mà người chuyển nhượng không phải là chủ thể có quyền sử dụng đất. Ngoài ra cần nghiên cứu kĩ các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất để tránh kiện tụng, vì một khi các bên quyết định đi kiện thì tình làng nghĩa xóm cũng có thể bị ảnh hưởng theo chiều hướng xấu.